DUARTE IAMORADIAMoradia Falar com o corretor

Guia de compra

Como comprar o seu apartamento, etapa por etapa

Você não precisa entender todas as etapas da compra sozinho. Acompanhamos a sua escolha, esclarecemos as condições de cada empreendimento e orientamos os próximos passos, da seleção do imóvel à negociação. Quando a etapa é de análise de crédito, documentação jurídica ou exigência específica, mostramos o caminho e quem é o responsável por ela.

Etapa 1

Entender o orçamento

Saber quanto você tem hoje e quanto precisaria vir de financiamento.

  • Separe três números: renda familiar bruta por mês, dinheiro guardado para a entrada e saldo de FGTS.
  • O preço do imóvel não é o único gasto: há imposto de transmissão (ITBI), registro em cartório e, no financiamento, tarifas e avaliação do banco.
  • Em imóvel na planta, a entrada costuma ser dividida em parcelas mensais e intermediárias durante a obra.
Erro comum

Comprometer toda a reserva na entrada e não sobrar dinheiro para cartório, imposto e mudança.

Dica

Use a calculadora com os seus números antes de escolher o imóvel: ela mostra quanto faltaria para cada valor.

Como o corretor ajuda: Organiza o fluxo de pagamento do empreendimento com você. Outros responsáveis: O banco faz a análise de crédito.

Fontes

Etapa 2

Conhecer as formas de compra

Entender a diferença entre pagar à vista, financiar na planta ou financiar na entrega.

  • Na planta, você paga parte do valor à construtora durante a obra e financia o restante.
  • No financiamento associativo, o contrato com o banco é assinado durante a obra; nesse período costuma haver a cobrança de juros de obra.
  • No imóvel pronto, a negociação e o financiamento acontecem de uma vez, perto da escritura.
Erro comum

Comparar só o preço e esquecer que o fluxo de pagamento muda quanto você paga por mês até as chaves.

Dica

Peça o fluxo de pagamento por escrito, com as datas de cada parcela.

Como o corretor ajuda: Explica o fluxo de cada empreendimento e compara opções. Outros responsáveis: Banco e construtora definem as condições finais.

Fonte

Etapa 3

Escolher a região

Decidir onde a sua rotina funciona melhor antes de olhar plantas.

  • Distância a pé até a estação muda mais a rotina do que o nome do bairro.
  • Veja UBS, escolas, feiras e mercados de referência do endereço, não só do bairro.
  • O nome popular do bairro e o distrito oficial podem ser diferentes.
Erro comum

Visitar só o decorado e nunca a rua em horário de pico ou à noite.

Dica

Faça a pé o caminho entre o prédio e a estação no horário em que você sairia de casa.

Você sabia?

O antigo prédio da Hospedaria de Imigrantes, na Mooca, recebeu imigrantes a partir de 1887 e hoje é o Museu da Imigração.

Como o corretor ajuda: Mostra o entorno e as alternativas em cada bairro.

Fontes

Etapa 4

Comparar empreendimentos

Comparar opções pelo que importa no seu dia a dia.

  • Compare a mesma coisa: metragem privativa, número de dormitórios, vaga, andar e posição solar.
  • Áreas de lazer aumentam o condomínio; pergunte a estimativa.
  • Prazo de entrega e fase da obra mudam o fluxo de pagamento.
Erro comum

Escolher pela área de lazer e descobrir depois que a unidade não tem vaga.

Dica

Monte uma lista curta de 2 ou 3 unidades e peça os dados de cada uma lado a lado.

Como o corretor ajuda: Levanta unidades disponíveis e compara as condições de cada uma.

Etapa 5

Entender HIS, HMP e o Minha Casa, Minha Vida

Saber o que cada sigla significa e por que ela importa na sua compra.

  • HIS-1, HIS-2 e HMP são categorias municipais da unidade, com limite de renda familiar ou por pessoa.
  • Unidades R2V são de mercado, sem limite de renda.
  • O Minha Casa, Minha Vida é um programa federal de financiamento, com faixas de renda próprias; ele não depende da categoria municipal.
  • Para comprar uma unidade HIS ou HMP é preciso comprovar a renda no processo de compra.
Categorias e regras de renda
CategoriaRegra
HIS-1Habitação de Interesse Social 1Renda familiar de até R$ 4.863,00 por mês, ou até R$ 810,50 por pessoa.
HIS-2Habitação de Interesse Social 2Renda familiar de até R$ 9.726,00 por mês, ou até R$ 1.621,00 por pessoa.
HMPHabitação de Mercado PopularRenda familiar de até R$ 16.210,00 por mês, ou até R$ 2.431,50 por pessoa.
R2VUnidade de mercadoSem limite de renda.
MCMVMinha Casa, Minha VidaPrograma federal de financiamento, por renda familiar bruta: Faixa Urbano 1 até R$ 3.200,00; Faixa Urbano 2 até R$ 5.000,00; Faixa Urbano 3 até R$ 9.600,00; limite de R$ 13.000,00. Independe da categoria da unidade.
Erro comum

Achar que estar dentro da faixa de renda garante a compra ou o subsídio.

Dica

Confira a categoria de cada unidade na tabela do empreendimento, não só a do prédio.

Como o corretor ajuda: Indica a categoria de cada unidade e o que será pedido. Outros responsáveis: O enquadramento é conferido no processo, com documentos.

Fontes

Etapa 6

Financiamento e FGTS

Entender o que o banco analisa e como o FGTS pode entrar.

  • O banco analisa renda, histórico de crédito, idade e o valor de avaliação do imóvel.
  • O FGTS pode ser usado na compra da moradia própria quando as regras do fundo são atendidas, como não ter imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana.
  • A parcela máxima depende da política de cada banco; nossa calculadora não estima parcelas.
Erro comum

Contar com o FGTS sem consultar o saldo e as regras de uso.

Dica

Consulte o saldo do FGTS no aplicativo oficial antes da conversa com o banco.

Como o corretor ajuda: Acompanha os prazos e o que falta. Outros responsáveis: Banco ou correspondente bancário fazem a simulação e a análise de crédito.

Fontes

Etapa 7

Separar os documentos

Ter tudo à mão para não perder a unidade por atraso.

  • Costumam pedir: documento de identidade e CPF, comprovante de estado civil, comprovantes de renda e de residência.
  • Quem compõe renda também apresenta os documentos.
  • A lista final depende do banco e do empreendimento.
Erro comum

Enviar documentos por canais não oficiais ou para contatos que você não confirmou.

Dica

Confira o CRECI de quem atende você no site do conselho.

Como o corretor ajuda: Passa a lista do empreendimento e confere se está completa. Outros responsáveis: O banco valida os documentos de crédito.

Fonte

Etapa 8

Conferir as condições da unidade

Saber exatamente o que você está comprando.

  • Peça a planta da unidade, a metragem privativa e a posição no andar.
  • Em lançamentos, peça o número do registro da incorporação no cartório.
  • Confira o prazo de entrega previsto e o que está incluído (acabamento, vaga, depósito).
Erro comum

Fechar pelo decorado sem conferir a planta da unidade escolhida.

Dica

Leve a planta impressa na visita ao decorado e compare as medidas.

Como o corretor ajuda: Reúne planta, memorial e documentos do empreendimento. Outros responsáveis: Dúvida jurídica sobre contrato: advogado de sua confiança.

Fonte

Etapa 9

Proposta e negociação

Fazer uma proposta clara e entender o que acontece depois.

  • Valores de tabela são referência: a construtora pode aceitar ou não uma proposta.
  • A reserva da unidade costuma ter prazo curto.
  • Em compras feitas em estande de vendas, a lei prevê um prazo de arrependimento; pergunte como ele funciona no seu contrato.
Erro comum

Pagar sinal antes de receber a proposta aceita por escrito.

Dica

Peça que todas as condições combinadas estejam na proposta assinada.

Como o corretor ajuda: Formaliza a proposta e negocia com a construtora.

Fonte

Etapa 10

Etapas até a contratação

Saber o caminho da proposta aceita até as chaves.

  • Depois do aceite vêm a assinatura do contrato com a construtora e, no financiamento, a análise e o contrato com o banco.
  • O ITBI é pago antes do registro, e o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o que torna você dono.
  • Na planta, as chaves vêm depois da obra concluída e do financiamento assinado.
Erro comum

Esquecer o registro: sem ele o imóvel não está em seu nome.

Dica

Guarde cópia de todos os comprovantes de pagamento até o registro.

Como o corretor ajuda: Acompanha cada etapa e avisa o que vem a seguir. Outros responsáveis: Banco, cartório e Prefeitura (ITBI) executam as suas partes.

Fontes

Conteúdo de orientação geral. Regras de programas, bancos e impostos mudam; as fontes oficiais de cada etapa trazem a versão vigente. Dúvidas jurídicas sobre contrato devem ser vistas com advogado.

Em qual etapa você está?

Diga onde você parou: orçamento, escolha do bairro, proposta ou documentos. Mostramos o próximo passo e o que preparar.

Atendimento de Mateus Duarte · CRECI-SP PF 184511

Conversar sobre a minha compraComeçar pela calculadora